Le proponen una comisión del 5%. Suena razonable. Pero espere. ¿Es razonable en su zona? ¿Para su tipo de vivienda? ¿Incluye todos los servicios o hay sorpresas después? Lo cierto es que en España no existe una ley estatal que fije las comisiones inmobiliarias. Cada agencia pone su precio. Y eso genera confusión. En mi experiencia analizando el mercado inmobiliario español, el error más frecuente que constato es firmar sin preguntar qué entra exactamente en ese porcentaje. Esta guía le explica el marco legal real, los rangos de comisión actualizados a 2026 y cómo herramientas como RealAdvisor permiten comparar agencias antes de comprometerse.
Lo esencial sobre comisiones inmobiliarias en 30 segundos:
- Las comisiones en compraventa oscilan entre el 3% y el 6% del precio, más 21% de IVA
- No hay ley estatal que regule las agencias: cada comunidad autónoma tiene sus normas
- Solo Cataluña exige registro obligatorio de agentes inmobiliarios desde 2010
- Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión en alquiler los paga siempre el propietario
- Las comisiones son negociables, pero no siempre conviene regatear
Por qué el sector inmobiliario español funciona sin una ley estatal única
Cuando alguien me pregunta por qué las comisiones varían tanto entre ciudades, mi respuesta es siempre la misma: porque no hay árbitro nacional. España liberalizó el sector inmobiliario hace años. El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) dejó de ser obligatorio para ejercer. Hoy cualquiera puede abrir una agencia. Esto tiene ventajas —más competencia, precios más flexibles— pero también riesgos evidentes.
Por qué no existe un precio oficial de la comisión: La regulación de las agencias inmobiliarias es competencia autonómica, no estatal. Cada comunidad decide si exige registro, formación o seguros. Resultado: las condiciones cambian según dónde venda su vivienda.
Lo que sí existe es protección al consumidor. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios obliga a que los contratos sean claros. Las cláusulas abusivas pueden anularse. Y desde octubre de 2024, la Dirección General de Consumo ha abierto investigaciones formales contra varias inmobiliarias por prácticas como obligar a inquilinos a pagar comisiones que corresponden al propietario.
Francamente, esta fragmentación normativa beneficia a quien se informa antes de firmar. Y perjudica a quien confía ciegamente en lo que le dicen.
Cuánto cobra una inmobiliaria: porcentajes reales según operación
Los casos que he documentado muestran una horquilla más amplia de lo que muchos creen. No existe un 5% universal. Depende de la operación, la ciudad y hasta del momento del mercado.
3-6%
Rango de comisión habitual en compraventa de vivienda en España
Comisiones en compraventa de vivienda usada
Según análisis recientes del portal Idealista, las comisiones oscilan entre el 3% y el 5% del precio final de venta. A esto hay que sumar el 21% de IVA. Traduzco: para un piso de 200.000 euros, la comisión puede alcanzar 10.000 euros más 2.100 de impuestos. Un total de 12.100 euros.
En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, lo más habitual es el 5%. En ciudades medianas y pequeñas, los datos actualizados de Properfy sitúan la media entre el 3% y el 4%. La diferencia no es menor.
Comisiones en alquiler de larga duración
Aquí la normativa ha cambiado radicalmente. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda prohíbe trasladar los gastos de gestión inmobiliaria al inquilino. Lo paga el propietario. Siempre. Cualquier cláusula que diga lo contrario es nula de pleno derecho.
La comisión estándar equivale a una mensualidad o al 10% de la renta anual. Para un alquiler de 1.000 euros mensuales, el coste real con IVA asciende a 1.210 euros. Y esto solo si el servicio incluye todo: publicación, visitas, redacción de contrato, verificación de solvencia.
Cláusulas de exclusividad: lo que debe saber antes de firmar: En mi análisis del mercado, observo que muchas agencias proponen exclusividad de 6 a 12 meses sin cláusula de rescisión. Esto significa que si la agencia no vende su piso en ese plazo, usted no puede cambiar. Negocie siempre una salida tras 3 meses sin resultados.
Comisiones en obra nueva y lujo
El segmento premium tiene sus propias reglas. Las viviendas de lujo —por encima de 500.000 euros— pueden generar comisiones del 7% al 10%. Suena excesivo, pero el mercado es otro: menos compradores, más tiempo de comercialización, servicios adicionales como home staging profesional o fotografía con dron.
En obra nueva, lo habitual es que la promotora asuma la comisión. El comprador no paga nada adicional por este concepto. Pero cuidado: algunas promotoras inflan el precio final para compensar. Compruebe siempre el contexto de precios inmobiliarios en Barcelona u otras ciudades antes de firmar.
| Tipo de operación | Rango comisión | Quién paga habitualmente | IVA aplicable |
|---|---|---|---|
| Compraventa vivienda usada | 3-6% | Vendedor (negociable) | 21% |
| Alquiler larga duración | 1 mensualidad | Propietario (obligatorio por ley) | 21% |
| Vivienda de lujo (+500k€) | 7-10% | Vendedor | 21% |
| Obra nueva | Variable (promotora) | Promotora (incluido en precio) | 21% |
Las comunidades autónomas que sí regulan a las agencias
No todo es caos normativo. Algunas comunidades han tomado la iniciativa. Cataluña es el ejemplo más claro. Otras han avanzado menos, pero existen mecanismos de protección.
Cataluña: el registro obligatorio desde 2010
El Decreto 12/2010 creó el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Es público, administrativo y obligatorio. Según el registro oficial de la Generalitat de Catalunya, la finalidad es favorecer la transparencia y garantizar la protección del consumidor.
¿Qué implica estar registrado? Formación acreditada, solvencia económica demostrada y un seguro de responsabilidad civil con capital mínimo de 100.000 euros por siniestro. Si un agente en Cataluña no figura en el registro, puede reclamar.
Otras comunidades con normativa específica
La Comunidad de Madrid, Andalucía y el País Vasco tienen normativas de consumo que protegen frente a cláusulas abusivas, pero no exigen registro obligatorio como Cataluña. En la práctica, esto significa que cualquiera puede ejercer. La protección viene después, cuando ya hay conflicto.
Mi recomendación: si opera fuera de Cataluña, verifique al menos que la agencia tenga seguro de responsabilidad civil y NIF visible en su publicidad. Parece básico, pero muchas no lo cumplen.
10 puntos a verificar antes de firmar con una agencia
-
Comprobar inscripción en registro (obligatorio en Cataluña) -
Solicitar copia del seguro de responsabilidad civil -
Exigir desglose escrito de servicios incluidos en la comisión -
Verificar duración del contrato de exclusividad (máximo 6 meses recomendado) -
Confirmar existencia de cláusula de rescisión sin penalización -
Preguntar quién asume los gastos de publicidad (portales, fotos) -
Revisar el porcentaje exacto y si incluye IVA o no -
Consultar transacciones recientes del agente en su zona -
Leer opiniones de clientes anteriores (verificadas, no de la web del agente) -
Conservar copia firmada de todos los documentos
Cómo RealAdvisor ayuda a comparar agencias con datos reales
El problema central que plantea esta falta de regulación estatal es la dificultad para comparar agencias de forma objetiva. ¿Cómo saber si el 5% que le piden es competitivo? ¿Cómo verificar que el agente tiene experiencia en su barrio? RealAdvisor aborda este vacío con un enfoque basado en datos, no en promesas comerciales.
El funcionamiento de la plataforma se basa en la transparencia: acceso a transacciones pasadas de cada agente, histórico de precios de venta por zona y opiniones verificadas de clientes. Esto permite evaluar la trayectoria real del profesional. Un agente que ha vendido 15 pisos en su código postal en el último año es más fiable que uno que lleva tres sin cerrar ninguna operación.
El beneficio práctico es inmediato. Con RealAdvisor, el usuario puede contactar a tantos agentes como desee de forma gratuita y obtener una valoración gratuita de su vivienda antes de comprometerse con ninguna exclusividad. Esto elimina la presión comercial que muchas agencias ejercen en la primera visita.
Ventajas de comparar con datos
-
Acceso a transacciones reales cerradas por cada agente -
Valoración gratuita sin compromiso de exclusividad -
Opiniones de clientes anteriores verificadas
Limitaciones a considerar
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Cobertura variable según ciudades y zonas rurales -
Los datos históricos no garantizan resultados futuros
Sus dudas sobre comisiones y regulación inmobiliaria
¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?
No hay norma legal que lo fije. En la práctica española, lo más habitual es que pague el vendedor. Pero algunas agencias cobran a ambas partes con consentimiento previo. Revise el contrato antes de firmar. Si le piden pagar como comprador, tiene derecho a negarse.
¿Se puede negociar la comisión con una agencia inmobiliaria?
Sí, las comisiones son negociables. Sobre el terreno, la realidad es que las agencias prefieren cerrar una venta con el 4% que perder al cliente. Pero cuidado: negociar demasiado puede traducirse en menos esfuerzo de comercialización. Encuentre el equilibrio.
¿Qué pasa si la agencia no vende mi piso durante el contrato de exclusividad?
Depende de lo que haya firmado. Si no hay cláusula de rescisión, queda atrapado hasta que expire el contrato. Por eso insisto siempre en incluir una salida tras 3-4 meses sin ofertas formales. Es negociable antes de firmar, no después.
¿Cómo sé si una agencia inmobiliaria está registrada legalmente?
En Cataluña, consulte el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Generalitat. En otras comunidades no existe registro obligatorio. Verifique al menos NIF, seguro de responsabilidad civil y domicilio fiscal real. Según la normativa del IVA, toda agencia debe emitir factura con desglose de servicios.
¿La comisión incluye todos los servicios o hay gastos adicionales?
No siempre. Algunas agencias cobran aparte la fotografía profesional, el home staging o la publicación en portales premium. Exija un desglose por escrito antes de firmar. Si no se lo dan, es señal de poca transparencia.
La próxima decisión es suya
Las comisiones inmobiliarias en España no están reguladas por ley estatal. Esto significa que usted tiene margen para negociar, pero también riesgo de pagar de más si no se informa. Mi consejo tras años analizando este mercado: nunca firme un contrato de exclusividad sin cláusula de salida, exija siempre desglose de servicios por escrito y compare varios agentes antes de decidir. Herramientas como RealAdvisor facilitan esa comparación con datos verificables.
Antes de tomar cualquier decisión: ¿Ha verificado cuántas ventas ha cerrado el agente en su zona el último año? Ese dato vale más que cualquier promesa verbal.
Consideraciones sobre la normativa autonómica
- Este artículo no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado
- Las comisiones y requisitos varían según comunidad autónoma y deben verificarse localmente
- La normativa puede haber cambiado desde la fecha de publicación
Riesgos a considerar:
- Riesgo de cláusulas de exclusividad abusivas si no se revisa el contrato
- Riesgo de pagar comisión sin servicio completo si no se especifican obligaciones
- Riesgo de conflicto si la agencia no está registrada en comunidades con registro obligatorio
Para casos específicos, consulte a un abogado especializado en derecho inmobiliario o a su OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor).